Sinistre pendant la vente : quelles sont les conséquences ?

Pour tout propriétaire occupant d’un bien immobilier, la souscription d’une assurance habitation est fortement recommandée afin d’être couvert en cas de sinistre. Lors de la vente d’un logement, le contrat d’assurance doit être maintenu jusqu’au jour de la signature de l’acte définitif. En effet, un sinistre peut survenir à tout moment, même la veille de votre rendez-vous chez le notaire ! Mais que se passe-t-il en cas de dégât des eaux ou d’incendie pendant le processus de vente ? Quelles sont les obligations du vendeur ? Quels sont les recours de l’acquéreur ? Orpi vous propose un tour d’horizon sur la question du sinistre pendant la vente.

Que se passe-t-il en cas de sinistre ? 

Vous avez vendu votre maison. Le compromis de vente est signé et vous êtes dans l’attente de la signature de l’acte définitif chez le notaire. Que se passerait-il si un sinistre se produisait pendant ce laps de temps ? Tout dépend de l’ampleur des dégâts : soit les dommages sont réparables, soit le bien est irrémédiablement détérioré. Bien évidemment, les conséquences sur la vente ne sont pas les mêmes dans les deux cas. 

Si les dommages sont réparables

Le sinistre le plus courant dans ce genre de cas est le dégât des eaux, provenant du logement lui-même, ou de l’appartement du dessus. Il peut également s’agir d’actes de vandalisme. Quelle que soit la nature du sinistre, dans la mesure où le bien peut être remis en état, la vente peut se poursuivre. 

L’acquéreur peut-il faire baisser le prix du bien ?

Si le bien sinistré peut être remis en état, comme on l’a vu, la vente peut se poursuivre. Cependant, selon l’ampleur des dommages, les réparations peuvent prendre un certain temps, retardant la prise de possession des lieux par l’acquéreur. Peut-il, à ce titre, faire baisser le prix d’achat ? Pas si simple, étant donné qu’il faudrait recommencer toute la procédure de vente. Le mieux à faire dans ce cas est de rechercher une solution à l’amiable en réunissant le vendeur, l’acquéreur et l’assureur devant le notaire. Des devis détaillés doivent avoir été réalisés pour permettre de chiffrer le montant des réparations. Il est également utile de connaître le délai de remise en état du bien. Le montant et la durée du préjudice ainsi connus permettent ensuite de trouver un arrangement financier apte à satisfaire les deux parties. L’accord est alors consigné dans l’acte de vente. En l’absence d’accord amiable, le médiateur peut être saisi. 

Si les dommages sont irrémédiables

Si le bien est détruit par un incendie, par exemple, les choses sont différentes car l’acquéreur peut renoncer de plein droit à l’acquisition d’un bien devenu inutilisable. Mais il en va de même si le sinistre affecte en quelque sorte « l’âme des lieux ». Par exemple, si le pigeonnier qui donnait son cachet à la demeure est détruit, ou si la serre bioclimatique qui ceinturait la maison est détruite, la valeur intrinsèque du bien peut s’en trouver affectée, au point que son acquisition ait perdu tout intérêt pour l’acheteur. 

La notion de sinistre est donc à apprécier au cas par cas. 

Sinistre après la signature du compromis : que dit la loi ?

Que dit la loi en matière de sinistre pendant une vente immobilière ? Il est très compliqué de répondre à cette question avec précision car les avis divergent en ce qui concerne la prise en charge du sinistre. La loi elle-même autorise deux interprétations :

• D’une part, le transfert de propriété n’a pas encore eu lieu puisque l’acte définitif n’est pas encore signé. Dans ce cas, le propriétaire des lieux au moment du sinistre est le vendeur. C’est donc à lui de gérer le sinistre et de prévenir son assureur. Il perçoit donc les indemnités et organise la remise en état de l’immeuble ;
• D’autre part, la loi considère qu’un compromis de vente vaut vente, puisque le vendeur et l’acheteur se sont entendus sur la chose et le prix. Et dans ce cas, la jurisprudence, à de multiples reprises, a considéré que le propriétaire était l’acquéreur, l’autorisant ainsi à percevoir l’indemnisation en réparation des dommages. Cette décision prend également en considération la notion « d’intérêt à l’assurance », présumant que l’acquéreur est davantage concerné par les conséquences du sinistre que le vendeur, et qu’au moment de sa remise en état, il en sera bel et bien propriétaire. 

À retenir :

• Le propriétaire vendeur doit maintenir son assurance habitation active jusqu’au moment de la signature de l’acte définitif ;
• En cas de sinistre survenu après la signature du compromis, la vente se poursuit si le bien peut être remis en l’état ;
• L’acquéreur peut annuler la vente si le bien est détruit ou considérablement déprécié par un sinistre, même survenu après la signature du compromis de vente ; 
• Lorsqu’un sinistre survient après la signature d’un compromis de vente, la jurisprudence peut considérer l’acquéreur comme étant le propriétaire du bien.